Wer zahlt, wenn der Immobilienkauf abgebrochen wird?

Der Erwerb einer Immobilie ist ein bedeutendes Vorhaben, das mit zahlreichen rechtlichen und finanziellen Überlegungen verbunden ist. Doch was geschieht, wenn der Kaufvertrag kurz vor der Unterzeichnung scheitert? Wer trägt die bereits angefallenen Kosten für Notar und Finanzierung? Dieser Beitrag beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen und gibt praktische Hinweise für Käufer und Verkäufer.

Rechtliche Grundlagen: Bindung erst mit notarieller Beurkundung

In Deutschland bedarf der Immobilienkauf der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB. Das bedeutet, dass bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar keine rechtliche Verpflichtung zum Abschluss besteht. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können bis zu diesem Zeitpunkt ohne Angabe von Gründen vom Vorhaben zurücktreten. Selbst wenn bereits mündliche Absprachen getroffen oder Vorbereitungen wie die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs erfolgt sind, entsteht keine rechtliche Bindung vor der notariellen Beurkundung.

Wer trägt die Kosten bei einem geplatzten Immobilienkauf?

Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, stellt sich die Frage nach der Kostentragung für bereits erbrachte Leistungen:

• Notarkosten: In der Regel beauftragt der Käufer den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und trägt somit die anfallenden Gebühren, auch wenn der Vertrag letztlich nicht unterzeichnet wird. Sollte jedoch der Verkäufer den Notar beauftragt haben, können ihm diese Kosten entstehen.
• Finanzierungskosten: Hat der Käufer bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen, können bei einer Nichtabnahme des Kredits Gebühren oder Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Diese Kosten trägt der Käufer, sofern keine anderweitigen Vereinbarungen mit der Bank bestehen.
• Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist, kann je nach Vertragsgestaltung eine Provision fällig werden – sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Dabei hängt die Zahlungspflicht davon ab, ob eine erfolgreiche Vermittlung als Vertragsbestandteil festgelegt wurde.
• Gutachter- und Besichtigungskosten: Ausgaben für Wertgutachten oder mehrfach durchgeführte Besichtigungen sind ebenfalls vom Käufer oder Verkäufer zu tragen, je nachdem, wer die jeweiligen Dienstleistungen in Auftrag gegeben hat.

Schadensersatzansprüche: Wann bestehen sie?

Grundsätzlich besteht kein Anspruch auf Schadensersatz, wenn eine Partei vor der notariellen Beurkundung vom Kauf zurücktritt. Eine Ausnahme liegt vor, wenn eine Partei vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, beispielsweise indem sie Vertragsverhandlungen führte, ohne jemals die Absicht zu haben, den Vertrag abzuschließen. In solchen Fällen kann die andere Partei unter Umständen Ersatz für entstandene Aufwendungen verlangen. Auch der Verkäufer kann unter bestimmten Umständen einen Schadensersatzanspruch haben, wenn er aufgrund von Täuschung oder unredlichem Verhalten des Käufers wirtschaftliche Nachteile erleidet.

Praxistipps zur Risikominimierung

Um das Risiko unerwarteter Kosten zu reduzieren, sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Finanzierung: Käufer sollten den Darlehensvertrag erst nach der notariellen Beurkundung abschließen oder mit der Bank flexible Konditionen vereinbaren, die eine kostenfreie Stornierung ermöglichen.
• Notarkosten: Beide Parteien sollten im Vorfeld klären, wer die Kosten für den Kaufvertragsentwurf trägt, und erwägen, diese zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.
• Maklervertrag prüfen: Verkäufer sollten genau darauf achten, ob eine Maklerprovision auch dann fällig wird, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
• Verbindliche Zusagen: Auch wenn vor der notariellen Beurkundung keine rechtliche Bindung besteht, können schriftliche Vorvereinbarungen getroffen werden, die zumindest eine moralische Verbindlichkeit schaffen.

Fazit

Der Immobilienkauf erfordert sorgfältige Planung und Achtsamkeit. Eine frühzeitige Klärung der finanziellen und vertraglichen Rahmenbedingungen kann unerwartete Belastungen verhindern.

Durch ein bewusstes Vorgehen, klare Absprachen und eine fundierte rechtliche Beratung lassen sich potenzielle Kostenfallen minimieren und der Kaufprozess reibungsloser gestalten.